長租公寓行業近期頻頻暴雷，租金貸作為往日保持公寓擴張的重要資金來歷，又一次被推上輿論風口浪尖。可是，租金貸真的是把長租公寓推向債務深淵的元兇嗎？假如不是，長租公寓又是如何走到今日的？
剛剛撐過疫情封閉期的蛋殼公寓倒在了租房市場回暖的11月。
最近租房的人多了，今日1天就有6個人來看房。一位中介表示，此中許多是預備逃離蛋殼的難民。這些人重新找房時，再次遭遇月付前提仍心有余悸，這時中介總會趕緊強調，放心，不是租金貸。
這一話術源于曾經選擇月付的蛋殼租客正面對租金貸的困擾，即租房服務因公寓違約暫停后，租戶與金融機構之間的債權債務關系在法律上不受陰礙，這意味著租金貸用戶在借貸合同期內將蒙受雙倍房租壓力。也因此，租金貸這一信貸產品幾乎成了人人喊打的過街老鼠，甚至不少維權租客要求提供租金貸的金融機構對蛋殼資金鏈斷裂擔當。
金融機構難免要為此叫屈。一位金融從業人士表示，無論從還款來歷還是風險離散度來看，租金貸都堪稱優質的消費信貸場景，其屢次成為長租公寓崩盤后的遺留疑問，基本理由還在于一些租金貸產品早已由消費信貸產品異化成了融資工具。
事實上，蛋殼、青客等輕資產模式長租公寓運營商，也被稱作二房東，其原來應有的商務模式是與房東簽訂5年到10年的長期合同鎖定減低的租金和不亂的房源，再途經裝修、隔斷等處理，將住宅出租給租客，租客合約期通常為一年，租客支付的租金與支付給房東的租金之間價差，即租金差，構成長租公寓運營商重要收入來歷。
但實際場合是，二房東為爭搶房源不惜抬起收房代價，導致租金差微小、甚至倒掛，只好靠限期錯配的租金貸填補現金流缺口。
需要注意的是，另外重資產模式的長租公寓運營商，如房地產旗下自持房產的龍湖冠寓等，本文所指的均為輕資產模式運營商。
緣起
以前我們收來一套房，就拿根尺子往地上劃出幾個房間。一位租賃行業從業者向描述幾年前租房市場的盛景，租戶一個個排著隊進來，我們就給他說，‘這里是床，這里是桌子，你租不租？’他不租后面有的是人租。
在前述從業者印象里，2017年以前，租房市場需求大于供應，收房市場供應大于需求，租房中介坐穩收房代價與租金之間的價差——直到長租公寓鯰魚到來。它們進來后，市場的收房代價一下就高了起來。他說，業主的選擇多了起來，有些精明的業主甚至會把幾個中介拉進一個群，以拍賣的方式價高者得。
價高者往往是有資源支撐的長租公寓運營商。據IT桔子統計數據顯示，2017年，長租公寓受益于政策利好一躍成為投資風口，全年總融資額達32425億元，較上一年度增長199%，2018年該數據繼續增至828億元。
資金注入后，長租公寓規模快速擴張，短短兩年內，頭部運營商控制房源數目升至以十萬計，較2015年普遍增長百倍。
如此高效的收房速度也為長租行業埋下高收低租的風險隱患——因高收低租囤積的大批房源成本較高，這些房源鎖定期長達5~10年，相當于變相將長租公寓的固定成本鎖定在市場較高的程度，而在收入端，租金隨市場根本面波動，不確認性較大。
依照歷史數據來看，長租公寓租金收入難以蓋住成本。以蛋殼公寓為例，其2017年、2018年和2019年的租金費用成本差別占收入的779%、812%和898%。扣除租金成本后，微小的利潤空間基本不足蓋住其他運營成本。財務數據顯示，蛋殼公寓2019年營業成本占收入的比重為1442%，縱然淘汰與經營房源規模不直接相關的成本，該比例依然高達10888%。
這意味著假如沒有外部資金增補，長租公寓在既有規模下保持運營，其流動資金將趕快抽干，假如維持過去的經營效率進行擴張，則會陷入規模越大賠本越多的輪迴。
兩難之下，長租公寓通常選擇的是繼續擴張，而規模擴張的終極目的，實在是尋求外部資金增補經營現金流缺口。
從蛋殼公寓年報來看，長租行業的外部資金來歷重要為戰略投資資金、銀行借款和租金貸。新派公寓CEO王戈宏曾在受訪時表示，投資方針對長租公寓的估值只看規模，不看地理布局，不看租客的支付才幹，也不看品牌陰礙力，估值要素嚴重缺失，這也促使長租公寓陷溺于以規模稱王的發展模式。前我愛我家聯盟創始人胡景暉也稱，長租公寓的模式不是toC，也不是toB，是toVC的。
而作為長租公寓另一主要資金增補工具的租金貸，本性上是以租客信用作為信貸資產、以租客支付租金作為還款來歷，因此，要獲取租金貸，長租公寓就必要回到擴大房源規模、招攬新房客的老路。
可以想見，長租公寓被綁架在發狂擴張的這輛戰車上騎虎難下。
業內人士以為，假如經濟環境向好、租金上浮，或運營時間足夠長，后續收房代價回歸理性、光滑成本，長租公寓還有可能迎來黎明。但在疫情陰影下，空置率和違約率雙雙上升，長租行業長夜難明，兩家勝利赴美上市的長租公寓——蛋殼、青客也在本年雙雙倒下。
異化
跟著長租公寓危機屢屢爆發，圍繞租金貸的爭議也日益高漲。
租金貸是租客和銀行之間的事。一家長租公寓前員工以為。
僅從法理而論，確切如此。北京市京師律師事務所律師孟博辯白，在租金貸中，涉及的法律關系包含有：長租公寓與房主之間的住宅租賃法律關系、長租公寓與承租人之間的轉租法律關系、承租人與金融平臺之間的借貸法律關系等。前兩個法律關系出現疑問，或者解除后玩運彩分析，第三個法律關系并欠妥然解除。因此，長租公寓對房主違約后，承租人除了可能要面對無家可歸的局面外，還得按期向金融機構償還借貸。
從風控角度看，租金貸也無可厚非。IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，首要，租金貸具備明確的還款來歷，也便是租客支付的租金；其次，租金貸的信用主體是租客，足夠散開，風險離散水平高，大面積違約風險小，這樣的信貸場景在金融邏輯上是沒有疑問的。
但在現實場合中，本是知足租客消費信貸需求的租金貸，已異化為長租公寓的重要融資工具，長租公寓成運彩 獎金上限了租金貸真正急迫的需求方。
現在，我們大批的資金來歷包含有與租金融資相關的金融機構的預支款以及住民預支款。蛋殼公寓在2019年年報中稱，與租金融資相關的金融機構的預支款即指租金貸。年報顯示，2019年，蛋殼公寓融資來歷中，租金貸占比過半。
此外，2017年、2018年和2019年，共有913%、758%和659%的蛋殼公寓租客采用了租金貸。青客公寓也不遑多讓，截至2019年度，採用租金貸的青客公寓租客占比為626%。而胡景暉公然表示，從市場調研結局來看，只有30%的租客有採用租金貸的真實需求。
金融機構的信貸風險實際已由作為信貸主體的租客遷移到作為助貸機構的長租公寓身上。一位金融從業者說。
長租公寓也曾寄但願于拓荒其他融資渠道，以減低對租金貸的依賴。2017年1月，魔方公寓發行長租行業首單資產證券化產品，發行總額35億元，底層資產為預期租金收入和租金貸，自如等長租公寓也陸續跟進。但2018年以后，跑路、暴雷事件徹底毀壞了長租行業的市場信用，此類ABS產品逐步銷聲匿跡。
這也與長租公寓自身遲遲無法盈利有關。柏文喜表示，長租公寓現金流遲遲無法轉正，難以知足ABS投資者的需求。
另一位資產證券化研究人士則表示，長租公寓發行ABS的要點疑問在于其根基資產是租金貸，在這一模式下，其本性與租金貸相同，都是信用風險錯配，等于白手套白狼。國外大部門公寓發行資產證券化產品都是以自持物業產權作為根基資產，但內地這些采用輕資產運行模式的‘二房東’們，沒有自持物權，以租金貸發ABS，其融資信用主體從租賃機構變成租客，這還談什麼融資？
跟著經營風險開始曝光，資源趨于謹嚴，融資渠道漸少，租金貸幾乎成為長租公寓騎虎難下的最后選擇，仍留在局中的金融機構，也在不經意中成了長租公寓接盤方。
事實上，自2018年，長租行業現金流危機開始浮現水面，平安銀行、招商銀行等大行已陸續對租金貸按下暫停鍵，但仍有多家金融機構涉足此中。青客公寓年報披露，其與11家金融機構創建了合作，此中包含有上海華瑞銀行、網商銀行等民營銀行。此次蛋殼風波也將重要合作方微眾銀行卷入此中。
也有國有大行設計的租金貸產品可繞過二房東直達業主。建設銀行于2017年率先推出全國首個個人住房租賃借貸產品按居貸，據了解，該借貸申請勝利后，將直接通過建行自建的租賃平臺建融家園撥運彩 世界杯 賠率付給房東，不會在中介處形成資金沉淀。
前路
日前，我愛我家將接管蛋殼的市場傳言趕快發酵，觸發資源市場異動。但一位知戀人士通知·券商中國，蛋殼公寓資金缺口巨大，總敞口或達百億，多家潛在投資方在初步接洽后，都不愿接下這個燙手山芋。
蛋殼的結局可能便是把還有價值的資產清理出來，找其他企業來接管。柏文喜判定，對任何公司而言，直接將蛋殼公寓整體承接都存在較大的顧慮，但假如將其收房協議、租房合同形成的債權債務關系進行清理，也許還能找到承接方。
這一處理方式已有先例。從一位業主處獲悉，本年上半年，資金運轉難題的青客公寓就將部門房源轉讓給了建行旗下的建融家園，此中也包含有他交與青客托管的房源，現在該名業主已與建融家園重新簽約。
值得注意的是，市場翹首以盼的長租行業監管規范已在路上。本年9月8日，住建部發表的《住房租賃規則》已擬將長租公寓租金貸納入監管范疇，支援直轄市、設區的市級政府創建住房租賃資金監管制度，并提出拓寬長租行業融資渠道，包含有支援發展房地產投資信托基金，支援住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支援證券，專門用于發展住房租賃業務等。
中國社會科學院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤表示，現在已出臺的監管文件多屬場所政府的部分規章，針對的對象是長租公寓而非金融機構，例如部門地域推出的風險防控金模式等，或對企業正常的商務運行造成陰礙。
從金融監管入手可能對規范長租行業更有效，但這還需要多部分進行聯動。他表示，實際上，租金貸模式更雷同于助貸模式，這類業務模式在金融監管政策上是有范例的，所以目前重要疑問是如何執行。
對此，他發起，首要，金融機構要對場景方資質進行風控，選擇合規、正當的機構；第二，兩方的權責利關系應清晰，流程要嚴格把控；最后是專款專免費運彩分析用和資金安全疑問，不能挪用客戶資金，或采用銀行存管方式。工商執法部分則可以從收費期數等方面進行限制。
現在多地場所政府組建了聯盟工作整治小組，由住建局牽頭，相關部分配合，摸查轄區內長租公寓中介機構開展租金貸業務的場合，以及涉及租金貸規模。一位場所金融監管研究院人士透露。
他以為，中低收入消費者存在真實的租金貸需求，未來應該不會完全不准租金貸，而是會在存量的根基上進行整頓使之規范化，特別是加強租金賬戶監管，即時監控資金流向。
必要徹底顛覆利用租金貸杠桿拼規模的行業近況，回歸吃租金差的商務模式，行業才有康健可連續發展的可能。柏文喜說，否則，這個行業就沒有未來。
