從風光掛牌上市到年報難產，鑫苑服務僅用了不足兩年的時間。其母公司鑫苑置業至今也尚未發表2024年財務教導。盡管財務數據尚不清楚，但二者的困局卻早已有跡可循。
自4月1日起停牌的鑫苑服務至今仍未披露2024年年報。
5月25日晚間，鑫苑服務公告稱，公司需要更多時間厘清所涉及的關聯買賣，預測將在5月31日前刊發2024年全年業績。在此之前，公司股票將繼續暫停交易，直至進一步告訴。
截至現在，鑫苑服務為A股及港股中唯一一家沒有披露年報的物企，其母公司鑫苑置業至今也尚未發表2024年財務教導。盡管財務數據尚不清楚，但二者的困局卻早已有跡可循。
年報難產
從風光掛牌上市到年報難產，鑫苑服務僅用了不足兩年的時間。
2024年10月11日，鑫苑服務勝利登陸港交所，成為張勇手下的第二個上市平臺。上市即日，鑫苑服務股價高開3462%，隨后漲幅擴大至10096%，市值一度到達209億港元。
此后，鑫苑服務的股價就仿佛坐上了過山車連忙下滑。在2024年最后一個買賣日，其股價定格在142港元股，較開盤首日最高價跌幅達1958%。進入2024年，鑫苑服務股價更是一度跌至1153港元，隨后震蕩回升，在到達最高點486港元后，公司股價便開始一瀉千里，直至停牌。
某種水平上而言，鑫苑服務的股價走勢反應了資源市場對物業股的立場變化。最初，作為資源市場為數不多的物業股，新上市的鑫苑服務天然備受追捧。但跟著物企上市熱潮開啟，市場對物業股的立場逐步趨于理性，根基單薄、重度依賴母公司、競爭力不強的鑫苑服務在一眾物業股中便落了下乘，難以得到垂青。
截至2024年上半年，鑫苑服務在管面積較2024年終的20244萬平方米增至22057萬平方米，在管項目也由2024年的120個增至135個。
此中，公司來自獨立第三方的在管項目數目較2024年終的55個增至69個，過份了來自母公司集團的在管項目數目。同期對應的在管面積為9227萬平方米，較2024年終的7327萬平方米增長約26%，占總在管面積的比例也由2024年的3652%上升至4183%。
但第三方在管面積及項目數目有所增長的鑫苑服務對母公司仍然依賴頗深。截至2024年6月30日，鑫苑服務來自母公司集團的物業控制服務收入為134億元，占比到達792%，來自獨立第三方的收入占比僅208%。
這意味著鑫苑服務來自關聯方物業的效益遠高于市場行情價。嘉和家業物業服務研究院曾指出，鑫苑服務來自母公司鑫苑置業提供的項目毛利率大幅高于第三方，且收入占比頗高。
2024年至2024年間，鑫苑服務物業控制服務所產生的收入中，來自關聯方的收入占比差別到達962%、889%、843%，且公司同期向獨立第三方所提供的物業控制服務毛利率差別約為31%、173%、117%，遠低于關聯方物業的毛利率。
除此之外，高毛利率的交付前及咨詢服務也多來自關聯方。2024年上半年，鑫苑服務交付前及咨詢服務業務的毛利率高達55%，該業務為公司功勞收入42038萬元，但862%皆來自關聯方。
母公司受困
深度捆綁前兆著鑫苑服務須與母公司一損俱損。
發家于河南、2024年登陸紐交所的鑫苑置業素有房企第一美股之稱。可是比年來，這家老牌房企的日子過得并不舒坦。
自上市后，鑫苑置業就開始著手全國化布局，但始終未見明顯成效。這時期，公司銷售額雖有所增長，但一直在200億元高下徘徊，而同樣發家于河南的建業已經跨進千億房企陣營。
外拓碰壁的同時，公司在河南省的市場份額也被逐步瓜分。克而瑞數據顯示，在2024年河南省房企排行榜中，鑫苑以4819億元的全口徑銷售額位列第23名，而建業、正商與康橋三者差別以68993億元、2791億元、23578億元的銷售額位居排行榜第1、4、5名，大本營明顯失守。
規模發展不給力，但鑫苑置業的欠債程度卻水漲船高運彩 足球冠軍。東財Choice數據顯示，截至2024年，鑫苑置業的欠債總額已經從2024年的332億美元增至663億美元。2024年上半年，該公司欠債總額為6432億美元，短期欠債到達1235億美元，但公司同期錢幣資金僅有821億美元。
事實上，鑫苑置業的逆境在更早之前就已經表露。在鑫苑服務上市前，鑫苑置業就連遭標普、惠譽兩大評級機構下調評級。標普以為，2024年底和2024年到期的債務將給鑫苑置業帶來再融資風險，嚴峻的融資環境下，公司不大可能改良資源結構。因此將鑫苑置業長期發行人信用評級從B下調至B-，將高等票據長期發行評級從B-下調至CCC+。
現金流危機下，鑫苑置業將目光對準了鑫苑服務。2024年，鑫苑服務的預支款項總額為9800萬元，此中涉及到一筆支付給鑫苑置業的款項，金額為8910萬元，用來支付鑫苑置業在2024年產生的買入房屋項目投資款。
2024年，鑫苑服務上市募集款項凈額197億元，截至2024年上半年僅用了約025億元。按募資用途，該公司60%的募集資金將同于規模擴張，公司先后收購了康陽物業、鋼城物業、重慶重型汽車集團鴻企物業。
但除此之外，鑫苑服務還于2024年購入了母公司所開闢項目的車位。
2024年9月17日，鑫苑運彩 世足 比分服務與鑫苑地產控股訂立了車位獨家銷售合作協議，鑫苑服務將成為鑫苑置業4066個指定車位的獨家台灣運彩賽事資訊銷售合作方。依據協議，鑫苑服務需向鑫苑置業分期支付約207億元的可退還合作誠意金，作為上述獨家銷售的保證金。
該筆保證金將分三次支付，首次付款82713萬元；第二次付款62035萬元，在2024年12月31日前支付；第三次付款62035萬元，在2024年6月30日之前完工支付。上述保證金額也將跟著車位銷售進行退還，對應的車位銷售率差別為40%、70%以及90%。
該筆買賣是否存在為母公司輸血疑尚有待定論，但跟著鑫苑置業的止步不前，鑫苑服務發展也將遭受陰礙。
嘉和家業物運彩 足球 規則業服務研究院方面曾指出，鑫苑置業的市場占有率逐漸會見頂，隨之導致鑫苑服務來自關聯方物業的控制面積增速會放緩，毛利率較高的關聯方物業越來越少。若市場外拓物業的盈利效益再跟不上，鑫苑服務未來的營收和盈利才幹將會嚴重遭受陰礙。
