您可以先湊錢全款買房，之后將屋子抵押給銀行，解決經營貸，用經營貸把之前湊的錢還了。這樣您慢慢還經營貸，它的利率運彩截止時間比商務房貸低得多，可以省上百萬利息呢。家住北京朝陽區太陽宮街道的張先生接到某擔保公司業務員的電話，頗為動心。
張先生預備換購西城區的學區房，而二套房商貸利率約為57%，月供太高了。接到推銷電話的張先生一打聽，通過經營貸曲線購房、付房貸的方式正跟著樓市升溫而重新活潑起來。
中國證券報調研發明，盡管監管部分嚴查信貸資金違規流入樓市，但在多項中小微企業優惠借貸政策出臺后，經營借貸利率與按揭借貸利率出現明顯倒掛，用經營貸置換按揭貸的套利空間隨之產生，相關中介公司甚至對買入殼公司等服務明碼標價。
利息能省近百萬元
張先生說，讓他心動的是：同樣是500萬元借貸，以房產作抵押的經營貸利率最低可到385%，按經營貸最多貸20年算計，總共支付利息約為218萬元。而以北京市首套房算計，假如借貸20年，總共需支付利息約為305萬元，二套房的話，則總共需支付利息339萬元。
張先生是買入二套房，若從銀行解決按揭借貸的金額很低，而經營貸則能貸到更多。依據現行政策，北京市二套房只能借貸40%，五環內住宅評估價過份468萬元則屬于非平凡房屋，只能借貸兩成。
據北京某擔保公司業務員席經理介紹，房抵經營貸指公司法人或股東以名下房產作為抵押，向銀行申請用于公司經營用途的借貸。經營貸能貸出住宅評估值的七成，我們能辦到的利率為385%至435%，還款方式有先息后本、等額本息、自主月供。月供壓力大的可以選擇先息后本這種方式。
在解決抵押經營貸的流程方面，席經理說，首要是把張先生包裝成一個小企業主。銀行要求公司必要成立一年以上，且沒有涉及法律訴訟。我們公司也提供殼公司買入服務，買一個成立一年以上的公司，代價在12024元左右，申請借貸所需的企業材料也由我們來預備。另有，我們公司的收費尺度是放款額度的2%。這樣算下來，500萬的借貸額，客戶成本在12萬以內，比擬省下來的上百萬利息，還是很劃算的。
對于張先生掛心銀行是否會批貸的疑問，席經理說：銀行只看公司和房產抵押，沒有流水和經營也沒關系，畢竟借貸便是為了公司經營運彩盤口。
中國證券報從某股份制銀行北京分行的一位徐姓客戶經理處了解到，該行個人經營貸業務并無公司需成立一年以上的制定。一般場合，無借貸的住房可以抵押解決住宅評估價七成的借貸。有房貸的則在住宅評估價根基上打七折后退水 運彩，再減去未結清房貸來解決借貸，但借貸最多不能過份500萬元。
徐經理介紹，該行個人經營貸利率為415%至52%，借貸利率取決于銀行對個人征信的評估場合，借貸限期最多為20年，5至7年內必要歸還一次全部本金，然后再次放款。
經營貸能貸到更多的錢，還款利率還低不少，著實感動了不少像張先生這樣的購房人。不過，目前銀運彩 劃記行也在加強貸前審查方面的管控，多家銀行強調KYC原則。渤海銀行相關擔當人在接納中國證券報采訪時稱，將在業務前端即了解業務風險點、風險防范措施、用途場合，依據行業和客戶特點，加強業務管控控制，前置風險模式。
齊魯銀行相關擔當人在接納中國證券報采訪時也說，該行要求盡職查訪客戶借貸實際用途，嚴禁解決違規用途業務，從源頭規避客戶違規或不按個人借款合同約定採用借貸的風險隱患。
但業內人士坦言，資金流向的確難以精準監控，經營貸實際用途有不少空子可鉆。
屢禁不止為哪般
經營貸曲線流入樓市屢禁不止，源于各方均有利可圖和銀行難以有效監控。業內人士解析，從購房者角度看，包裝成小企業主的成本很低，市面上的抵押經營借貸門檻不高、手續簡便、利率低，相對于房貸利率確切存在套利時機。從擔保公司和銀行的角度看，擔保公司賺取擔保費、手續費等，顧客越多越好。銀行是落實支援小微企業政策，而且從資產質量看，住房按揭借貸不佳率較低，對銀行來說，經營貸實際用于買房既安全又完工了所謂的考核。
借貸資金是受托支付，我們會將資金直接打給客戶的買賣對手方，但假如對方拿到錢之后再轉幾手，就很難追溯了。我也經手過一些賬戶，很明顯是別行資金的收款戶，是用來周轉的，經常看到幾百萬的流水來了就走。一旦轉走了，我們追不到錢的流向，各個環節都有原因推卸責任。徐經理稱。
易居研究院智庫中央研究總監嚴躍進介紹，國有大行的審核都對照嚴，一般都會核查經營貸資金的流向場合，有的銀行在借貸放出后半年內會去實際經營地查訪借貸場合。資金流向監測確切有難度，假如是在本行內周轉，系統可以看到資金流向，但假如通過多家銀行轉手，甚至取現操縱，銀行就很難查到流向了。
許多個體經營戶自己的錢和公司的錢是分不清的。實際經營的企業，只要是依照制定獲得的借貸，最后用于還房貸還是用于企業經營，往往也很難分清。嚴躍進說。
經營貸被挪用于購房不僅存在法律風險，也可能給借貸人造成損失。中國郵政積蓄銀行研究員婁飛鵬以為，經營借貸一般限期較短而住房按揭借貸限期較長，存在限期錯配風險。而抵押經營貸流入樓市往往不是真實的購房需求，重要用于炒房或者套利，不利于化解房地產代價泡沫。
灰色產業鏈圍剿進行時
固然通過經營貸買房能省下不少錢，但張先生也掛心這麼做會帶來一些不必須的麻煩甚至風險。事實上，一直以來，信貸資金違規流入樓市都是監管部分緊盯重點，相關罰單也層出不窮。
監管嚴查銀行資金違規流入樓市的立場很明確。這需要綜合施策。光大銀行金融市場部門析師周茂華發起，一是強化監管，率領金融機構健全制度，梳理業務流程，壓縮各環節主體責任；二是創建征信系統，對違規採用經營貸的個體記入征信黑名單，并采取必須處罰等；三是借助信息專業提拔貸后控制的效率。
對于監管不力的銀行，監管部分則開出了罰單。比如，銀保監會本年1月披露的罰單顯示，廈門銀行因個人經營性借貸資金被挪用流向房地產領域被廈門銀保監局罰款20萬元；西安銀行因個人經營性借貸用途管控不嚴，資金流入房地產領域被陜西銀保監局罰款32萬元。
現在，監管部分、銀行對經營貸違規流入樓市的監控力度在增強。上述齊魯銀行相關擔當人說，該行著重加強數據模子和專業防控才幹建設，創建貸后資金流向的監測預警機制，把個人借貸資金流入房地產、小貸公司、其他投資公司借貸資金回流多名借款人借貸發放后資金轉入同一賬戶同一人為多個差異玩運彩埸中投注時間表借款人賬戶代為還款作為慣例系統模子配置到相關系統中，對每月新發放的個貸業務資金流向進行及時監測，發明可疑信息時向相關機構發出預警，督促分支機構強化責任意識，將資金用途控制真正落實到位。
監管部分同樣通過大數據等專業手段加強監控。中國證券報從臺州銀保監分局獲悉，該局開展大數據監測，對信貸資金借路他行渠道流入房市進行建模排查，重點對企業是否借金融支援復工復產搭便車，獲得低息借貸后通過企業法定典型人、重要股東等關聯人間接流入房市的行為進行全面摸排。
嚴躍進表示，無論以何種方式申請借貸都需要有一個借貸用途。假如是經營貸，終極必要流入到一個企業的經營過程中。銀行應嚴格審核借貸動機是否真實，以及貸后是否真的用于企業經營。
張先生說，假如真的由於辦經營貸來還房貸而陰礙了個人征信，以后工作、生活方方面面都會遭受不利陰礙，就很不劃算了。
